Cómo vender un apartamento en Bogotá sin la ayuda de una inmobiliaria

Colombia

Comprar o tener vivienda propia en Colombia se ha convertido en una de las tareas más complejas de la vida adulta debido a los altos precios.

Así mismo, las personas alrededor del país siempre optan por mudarse o mantenerse en las que son consideradas como ciudades capitales: Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, entre otras.

Sin embargo, poco se piensa del otro lado de esta cadena de mercado inmobiliario: los vendedores.

Y es que vender un apartamento en Bogotá sin la ayuda de una inmobiliaria es posible, pero tampoco es tan fácil como pegar un aviso de ventana y pagar un anuncio en un portal inmobiliario.

La mejor decisión siempre será contratar una de las mejores inmobiliarias en Bogotá para que le ayude a reducir los tiempos de venta, los riesgos que conlleva y las horas de trabajo que exige un proceso tan técnico.

Pero si su decisión es ahorrar el 3% de una comisión y hacer la venta directamente, le compartimos a continuación las recomendaciones de Roberto Agudelo, director general de Mubrick Inmobiliaria Bogotá.

Estrategia de mercadeo para vender un apartamento en Bogotá sin la ayuda de una inmobiliaria

Vender un apartamento exige llevar a cabo una serie de actividades de mercadeo online para darlo a conocer y atraer la mayor cantidad de prospectos posible.

Estos son los pasos que debe seguir:

• Precio de lanzamiento

Lo primero a considerar es el precio de lanzamiento; fijarlo por encima hará que su propiedad se estanque, hacerlo por debajo le hará perder millones.

La buena noticia es que ya no es necesario pagar un perito que cobre el 1% del valor del inmueble y se demore una semana en entregar el resultado; hoy en día existen herramientas con inteligencia artificial que lo hacen en un minuto y sin costo. Entre ellas: Inmobo, Metrocuadrado y Ciencuadras.

• Registro visual

Todo entra por los ojos. De hecho la mayoría de los compradores ni siquiera leen las descripciones. Son las fotos o videos bien elaborados los que generarán más clics al anuncio.

Las mejores inmobiliarias de Bogotá lo saben y no escatiman gastos en cámaras y edición profesional.

Tome las fotos de día con un smartphone en formato horizontal, sin contraluz, con las tasas de inodoro cerradas y sin mascotas o personas en la escena. No olvide fotos de las zonas comunes y la fachada del edificio. Los videos deben ser en formato vertical. Evite hacerlo al medio día cuando el inmueble está más oscuro.

• Promoción online

Para vender un apartamento en Bogotá hay que explotar los recursos que ofrece Internet: redes sociales y portales inmobiliarios.

Si tiene redes sociales realice máximo dos post repartidos en un mes. Refuerce con un anuncio en Metrocuadrado y otro en Fincaraiz, los portales más visitados de Colombia.

Si no llegan suficientes contactos interesados, deberá invertir entre $40.000 y $60.000 diarios en Instagram, Facebook y Tiktok. Crear un reel y planear campañas es muy fácil; sobre eso hay cientos de tutoriales en Google y Youtube.

Evite pegar avisos de ventana; sirven en la mayoría de los casos para atraer vecinos curiosos y también amigos de lo ajeno haciéndose pasar por compradores. Un verdadero comprador no sale a caminar las calles con lápiz y papel como hace décadas. Su proceso de compra inicia por Internet y el reto es aparecer en los primeros resultados de las búsquedas.

Estrategia comercial para vender un apartamento en Bogotá sin la ayuda de una inmobiliaria

Los siguientes pasos pondrán a prueba su tolerancia, disponibilidad de tiempo y pericia técnica a la hora de negociar y maniobrar los asuntos notariales, bancarios y tributarios. Aquí los pasos siguientes:

• Contestar el teléfono

Muchas inmobiliarias en Bogotá se han ganado su reputación por no contestar el teléfono o mensajes de texto a los compradores. ¡No haga lo mismo!

Cuando un comprador da clic a un anuncio, lo está haciendo influenciado por las emociones. Si le responde horas o días después reducirá drásticamente la probabilidad de concretar una visita.

Si se demora en atender ese contacto inicial, ese comprador muy probablemente no le contestará, se ocupará, perderá el interés o escogerá otro inmueble. Bogotá es una ciudad con más oferta que demanda, muy diferente a lo que sucede en Dublín, Barcelona o Manhattan. ¡No desperdicie oportunidades!

• Programación de visitas

Invite a su comprador a conocer el inmueble en las horas del día con mayor paso de luz. Antes de su llegada, advierta al portero del edificio o de la unidad sobre la visita de desconocidos. Si el inmueble está habitado es importante abrir ventanas, guardar objetos de valor, tender camas y organizar cocina. Prenda velas aromáticas y ambiente con música suave si hay mucho ruido exterior.

Cuando llegue la visita no muestre demasiado interés, haga el recorrido con ellos adelante para tener mayor control visual y tenga a la mano los documentos del inmueble.

• Negociación

Es esta la etapa donde contratar una de las inmobiliarias de Bogotá puede hacer la diferencia y jugar a su favor con datos del mercado y técnicas de persuasión.

Sin esa ayuda, la recomendación es que resalte los atributos de su inmueble sin caer en obviedades y no olvide mencionar lo malo. Es mejor ser claros desde el comienzo para evitar problemas más adelante.

En Colombia y en cualquier país del mundo el comprador va a ofertar por debajo y esperará un descuento. La cultura mercantil en Colombia tiene como referencia entre un 3% y un 5% de descuento. Más de un 10% por debajo puede resultar ofensivo para la mayoría de los propietarios.

Si el pago es de contado se asume que el propietario estará abierto a un descuento adicional. Si es a través del sistema financiero, sea con leasing habitacional o con crédito hipotecario, es más demorado pero así mismo más seguro.

Pactado el precio y los tiempos de pago, procedan a firmar la promesa de compraventa. En este enlace la puede encontrar: https://mubrickinmobiliaria.com/promesa-de-compraventa-2022/

• Escrituración

Es la parte más aburridora, pero necesaria y de mucha atención.

El asesor del banco del comprador o la notaría, en caso de que el negocio sea de contado, va a exigir por parte del propietario:

• Copia de la escritura pública
• Certificados de tradición y libertad menor a 30 días
• Paz y salvo de impuesto predial año en curso
• Paz y salvo de administración mes en curso
• Paz y salvo de valorización si es el caso
• Un poder especial si el propietario no puede firmar
• Presencia de familiares si existe afectación familiar

Tenga en cuenta que la fecha y notaría para la firma de la escritura la fija el banco luego de realizar el estudio de títulos. Si el pago es de contado, queda por acuerdo entre las partes.

Ese día el propietario debe cancelar en la notaría el impuesto de renta, equivalente al 1% del valor de la venta y adicionalmente la mitad de los gastos notariales. El comprador, por su parte, cancela cerca del 1.70% por registro y beneficencia.

Siguiendo los pasos anteriores podrá ahorrar el 3% de la comisión que cobra una inmobiliaria en Bogotá. Si necesitara apoyo legal, lo mejor es contratar al menos un abogado inmobiliario para que redacte la promesa de compraventa y aporte una estrategia tributaria que le favorezca.